Baufinanzierungsrechner und Tilgungsrechner
Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung ein und sehen Sie sofort die Monatsrate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und den kompletten Tilgungsplan. Mit Sondertilgungen sehen Sie, wie viel früher Sie schuldenfrei sind.
Kostenlos · Ohne Anmeldung
Die Ergebnisse sind Schätzungen zur Planung und keine Finanzberatung.
So funktioniert es
- Geben Sie den Kaufpreis und Ihr Eigenkapital als Betrag oder in Prozent ein. Der Darlehensbetrag ist die Differenz.
- Tragen Sie den Sollzins aus Ihrem Angebot und die anfängliche Tilgung ein, oder wählen Sie eine feste Laufzeit.
- Unter Weitere Optionen sehen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung, zum Beispiel nach 10 oder 15 Jahren.
- Testen Sie Sondertilgungen und laden Sie den Tilgungsplan als CSV-Datei für Excel herunter.
Warum dieses Tool
Tilgung oder Laufzeit
Rechnen Sie mit anfänglicher Tilgung in Prozent wie bei deutschen Banken oder mit einer festen Laufzeit.
Restschuld nach der Zinsbindung
Sehen Sie, wie viel nach 10, 15 oder 20 Jahren noch offen ist und anschlussfinanziert werden muss.
Sondertilgungen
Jährliche, monatliche oder einmalige Sondertilgungen, mit gesparten Zinsen und kürzerer Laufzeit.
Vollständiger Tilgungsplan
Pro Jahr oder pro Monat, mit Zinsen, Tilgung und Restschuld, als CSV für Excel.
Jede Währung
32 Währungen, dazu Tilgungsdarlehen, japanische Bonuszahlungen und die halbjährliche Zinsverrechnung in Kanada.
Privat
Alles wird in Ihrem Browser berechnet. Kaufpreise und Raten werden weder gesendet noch gespeichert.
So wird die Monatsrate berechnet
Bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich die Jahresrate aus Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Ein Zwölftel davon ist die Monatsrate. Sie bleibt während der Zinsbindung gleich: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
Beispiel: 320.000 € Darlehen bei 3,5 % Sollzins und 3 % anfänglicher Tilgung ergeben 320.000 € × 6,5 % ÷ 12 = 1.733,33 € im Monat. Im ersten Monat sind davon 933,33 € Zinsen. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld 205.254 €, vollständig getilgt ist das Darlehen nach 22 Jahre und 2 Monate.
Wenn Sie stattdessen eine feste Laufzeit vorgeben, gilt die Formel Rate = D × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), mit i = Sollzins ÷ 12 und n = Anzahl der Monatsraten. Für 320.000 € bei 3,5 % und 30 Jahren sind das 1.436,94 €.
Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Beim Tilgungsdarlehen tilgen Sie jeden Monat denselben Betrag, dazu kommen die Zinsen auf die Restschuld: Die Rate ist am Anfang höher und sinkt dann. Vergleich für 320.000 € bei 3,5 % und 30 Jahren:
| Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen | |
|---|---|---|
| Erste Rate | 1.436,94 € | 1.822,22 € |
| Letzte Rate | 1.436,94 € | 891,48 € |
| Zinsen gesamt | 197.299 € | 168.467 € |
| Summe aller Raten | 517.299 € | 488.467 € |
Was Sondertilgungen bringen
Eine Sondertilgung senkt sofort die Restschuld. Bei gleichbleibender Rate fließt danach mehr in die Tilgung, und die Laufzeit verkürzt sich. Beispiel: 320.000 € bei 3,5 % Sollzins und 3 % anfänglicher Tilgung:
| Variante | Laufzeit | Zinsen gesamt | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 22 Jahre und 2 Monate | 140.166 € | 205.254 € |
| 2.500 € pro Jahr | 18 Jahre und 11 Monate | 117.901 € | 175.849 € |
| 5.000 € pro Jahr | 16 Jahre und 6 Monate | 102.049 € | 146.443 € |
| Einmalig 20.000 € nach 1 Jahr | 20 Jahre und 3 Monate | 119.669 € | 177.861 € |
Laufende Kosten neben der Rate
Die Kreditrate ist nur ein Teil Ihrer monatlichen Wohnkosten. Rechnen Sie diese Posten mit ein, wenn Sie Ihr Budget planen:
- Grundsteuer: wird von der Gemeinde festgesetzt und meist pro Jahr angegeben.
- Wohngebäudeversicherung: verlangen Banken in der Regel als Sicherheit für das Darlehen.
- Hausgeld: bei Eigentumswohnungen die monatliche Zahlung an die Eigentümergemeinschaft.
- Hypothekenversicherung (PMI): gibt es in den USA bei weniger als 20 % Eigenkapital. Nach US-Bundesrecht können Sie die Kündigung verlangen, wenn die Restschuld 80 % des ursprünglichen Hauswerts erreicht; bei 78 % oder zur Hälfte der Laufzeit endet sie automatisch. Beispiel: 380.000 € Darlehen für ein Haus zu 400.000 € bei 0,5 % pro Jahr kosten 158,33 € im Monat für 11 Jahre und 3 Monate.
So rechnen Banken in anderen Ländern
Banken berechnen dasselbe Darlehen je nach Land etwas unterschiedlich. Der Rechner deckt die häufigsten Varianten ab:
| Land | Übliche Praxis | In diesem Rechner |
|---|---|---|
| Deutschland | Annuitätendarlehen: Rate aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Nach 10 oder 15 Jahren Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die anschlussfinanziert wird. | Anfängliche Tilgung und Restschuld nach beliebig vielen Jahren. |
| USA | Feste Monatsraten über 15 oder 30 Jahre. PMI bei weniger als 20 % Eigenkapital. | Feste Laufzeit, dazu Steuern, Versicherung und PMI. |
| Kanada | Bei Festzinshypotheken werden die Zinsen halbjährlich verrechnet: 100.000 € zu 12 % über 10 Jahre kosten 1.418,03 € im Monat statt 1.434,71 €. | Halbjährliche Zinsverrechnung, automatisch bei kanadischen Dollar. |
| Japan | Gleiche Raten (元利均等) oder gleiche Tilgung (元金均等). Oft wird ein Teil mit zwei Bonuszahlungen im Jahr getilgt. | Beide Varianten und ein Anteil mit Bonuszahlungen. |
| China | Gleiche Raten (等额本息) oder gleiche Tilgung (等额本金). Der Zins ist meist die LPR plus oder minus ein Aufschlag. | Beide Varianten. Geben Sie den Zins aus Ihrem Vertrag ein. |
| Russland | Annuität oder differenzierte Zahlungen. Vorzeitige Tilgung verkürzt die Laufzeit oder senkt die Rate. | Beide Varianten und beide Optionen für Sondertilgungen. |
| Spanien | Französisches System (sistema francés) mit fester Rate. Sondertilgung verkürzt die Laufzeit oder senkt die Rate. | Annuitätendarlehen und beide Optionen für Sondertilgungen. |
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für 320.000 € Darlehen?
Bei 3,5 % Sollzins und 3 % anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate 1.733,33 €, das Darlehen ist nach 22 Jahre und 2 Monate abbezahlt. Mit 2 % Tilgung sind es 1.466,67 € und 29 Jahre, mit 4 % Tilgung 2.000,00 € und 18 Jahre.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Eine verbreitete Empfehlung lautet derzeit: mindestens 3 %. Der Unterschied ist groß: Bei 320.000 € und 3,5 % Sollzins zahlen Sie mit 2 % Tilgung 189.433 € Zinsen, mit 3 % nur 140.166 €. Nach 10 Jahren sind bei 2 % noch 243.503 € offen, bei 3 % 205.254 €.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Das ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch nicht getilgt ist. Für ihn brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Tragen Sie unter Weitere Optionen die Jahre der Zinsbindung ein, dann zeigt der Rechner die Restschuld an.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Meist ja, wenn der Vertrag sie kostenlos erlaubt. Im Beispiel oben sparen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr 38.117 € Zinsen, und das Darlehen ist 5 Jahre und 8 Monate früher abbezahlt. Prüfen Sie, wie viel Sondertilgung Ihr Vertrag pro Jahr zulässt.
Warum weicht die Rate meiner Bank leicht ab?
Banken runden jede Rate, rechnen die Zinsen teils taggenau ab und verlangen eventuell Gebühren. Der effektive Jahreszins enthält außerdem Kosten. Geben Sie daher den Sollzins ein, nicht den Effektivzins.
Funktioniert der Rechner auch für Darlehen in anderen Ländern?
Ja. Wählen Sie Ihre Währung und die Tilgungsart Ihrer Bank. Für kanadische Festzinshypotheken stellt der Rechner bei kanadischen Dollar automatisch auf halbjährliche Zinsverrechnung um.
Werden meine Daten gespeichert oder gesendet?
Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Die Seite merkt sich auf diesem Gerät nur Währung und gewählte Optionen, nie Kaufpreise, Zinsen oder Raten.
So senken Sie die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung
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