住宅ローンの総返済額を減らす方法
気になるのは毎月の返済額ですが、住宅ローンの本当のコストは利息の総額です。3,600万円の借入れを例に、何が総返済額を大きく左右するのかを計算しました。
金利のわずかな差が大きな差になる
3,600万円を35年で借りる場合、金利が0.5%上がるごとに毎月の返済額は約8,000〜9,500円、利息の総額は約340万〜400万円増えます。
| 金利 | 毎月の返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|
| 0.5% | 93,451円 | 3,249,309円 |
| 1% | 101,623円 | 6,681,598円 |
| 1.5% | 110,226円 | 10,295,087円 |
| 2% | 119,255円 | 14,086,931円 |
| 2.5% | 128,698円 | 18,053,277円 |
返済期間を短くすると利息は大きく減る
返済期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、お金を借りている期間が短くなるので利息は大きく減ります。3,600万円、金利1.5%の場合：
| 返済期間 | 毎月の返済額 | 利息の総額 |
|---|---|---|
| 25年 | 143,977円 | 7,193,123円 |
| 30年 | 124,243円 | 8,727,579円 |
| 35年 | 110,226円 | 10,295,087円 |
頭金を増やす効果
頭金を増やせばその分借入額が減り、返済額も利息も減ります。金利1.5%、35年なら、借入額が100万円減るごとに毎月の返済額は約3,062円、利息の総額は約285,975円減ります。
物件価格に対する借入額の割合が低いほど、金利を優遇する金融機関もあります。諸費用も含めて、手元に残す資金とのバランスを考えましょう。
繰上返済をする前に確認したいこと
繰上返済は、住宅ローンの金利と同じだけの確実な運用効果があります。実行する前に次の点を確認しましょう：
- カードローンなど、金利の高い借入れを先に返済しましょう。
- 生活費の数か月分など、もしもの時のお金は手元に残しましょう。
- 繰上返済の手数料や最低金額を金融機関に確認しましょう。
- 住宅ローン控除を受けている場合、年末残高が減ると控除額も減ることがあります。
住宅ローンを比較するときのチェックリスト
同じ借入額・返済期間で比べ、表示金利以外の条件も確認しましょう：
- 金利タイプ（変動金利、固定金利、固定期間選択型）。
- 事務手数料や保証料などの諸費用。
- 団体信用生命保険の保障内容と上乗せ金利。
- 繰上返済の手数料と最低金額。
- 変動金利の見直しルール（5年ルール・125%ルールの有無）。